简介：【海南现房销售制度】2020年不受新的冠肺炎疫情影响，很多行业都受到了极大的压制。比如，餐饮业、旅游业以及房地产行业等等。上周末，海南实施了现房销售制度，这政策一通报，一下子引发热议。

为什么？因为目前我国商品房主要销售方式预售，要是现售那对房地产商的拒绝就更加多。那么，商品房预售和现售有何区别？商品房预售须要符合哪些条件？下面跟大律师网小编一起去想到吧。

【海南现房销售制度】3月9日下午3时左右，表明在海南省人民政府官网主页上的现房销售政策已消失，引起了外界对于海南楼市政策被取消的猜测。随后，时代周报记者约见海南省人民政府服务中心，涉及工作人员回应，未接到该政策被删除的通报，只是涉及细则还未收，所以继续查找将近明确信息。记者找到，3月7日海南省房地产近期政策新闻发布会的信息仍能在其官网上查出。

事实上，时隔2018年实行全域出租汽车，海南2020年再度沦为焦点中心。3月7日，海南省实施《关于创建房地产市场稳定身体健康发展城市主体责任制的通报》(以下全称《通报》)。在申明全域出租汽车政策恒定的同时，海南省明确提出发展还乡型商品住房，以及实施本地居民多套住房出租汽车政策和商品住房现房销售制度等。

从1994年至今，内地房企之后仍然使用香港的商品预售制度。经过多年发展，预售制度已沦为国内商品房销售的主要方式。与海南中止预售制度有所不同，近期多地对楼市调控政策都以严格居多。

就在海南公布政策的前一天，3月6日，山东省寄居建厅实施了涉及政策，对于符合条件的房地产项目限制申请人预售许可条件。时代周报记者不几乎统计资料，到目前为止，有数无锡、西安、南昌、上海、浙江等多个省市，发售涉房反对政策，从作罢土地出让金、作罢贷款支付等维度，给与地产企业反对。

3月9日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者回应，海南与山东等地方经常出现调控方向忽略表明在“房住不炒”的基调下，地方政府更佳地因城施策。与此同时，现房销售制度对开发商的资金转往以及财务能力明确提出了更高的拒绝。

目前，我国商品房主要销售方式还是预售。这海南的现房销售制度毫无疑问是给房地产商当头棒喝。那么，商品房预售和现售有何区别?商品房预售须要符合哪些条件? 商品房预售和现售有何区别? 商品房预售尽管在我国现行的法律上还没具体的法律地位，但融合传统的法学理论与社会实践中两方面综合一起分析，本人指出，它本质上归属于交易交易的范畴，具备房屋买卖的一般法律属性，如双务性、有偿性、诺成性等等。但商品房预售是以远期交付给不动产房屋为交易标的物，牵涉到物权法与债权法中最难以解决的不动产和买卖合同两大难题。

因此它既与商品房现售有所不同，又与一般的商品买卖合同有所区别，具有其类似的法律属性： 1、标的物的非现实性 标的物的非现实性是商品房预售最基本的特征。在商品房预售过程中，预售人(即买受人)主要是根据开发商获取的广告宣传资料来理解预售房屋的地理位置、房屋质量、翻新标准、小区规划等情况。预售人与房地产开发商在议定商品房买卖合同时，由于广告宣传的商品房还正处于修建之中，房地产开发商无法将合约的标的物移往给预售人，合约双方当事人不能在合约中誓约房屋未来交付给日期的方法，使预售人取得了房屋竣工后获得所有权的期望权。2、商品房预售是一种非即时交易 由于商品房预售不道德标的物的非现实性，要求了商品房预售是一种非互动性交易不道德。

在合同法理论上，依据保险费时间的有所不同，可以将交易分成即时交易与非即时交易。在合约正式成立时即时为保险费的交易，为即时交易，如现房交易中的一手交钱，一手交房;当事人一方或双方不出合约正式成立时立即为保险费，而在一定时间内为保险费的交易，如誓约在合约正式成立后的某个期限为保险费的交易，为非即时交易。

在非即时交易中，又不存在买方再行缴付而卖方日后再行为保险费的交易和卖方再行保险费而买方日后再行缴付的交易，我们称之为前者为预售或预售，后者则为赊欠交易。在商品房预售中，当事人往往根据开发商获取的图纸、模型或者预售广告来议定商品房预售合约，在合约议定时买方即开始缴付，且在房屋交付给之前要付清全部款项或缴纳绝大部分款项，而卖方则在将来房屋完工后方能向买方遵守交付给义务，因此，它是一种由买方再行缴付，卖方定期保险费的非即时交易。

3、商品房预售具备较强的国家介入性 鉴于商品房预售的非互动性，预售人获得的是房屋竣工后的一种期望权。确实的交易标的物—房屋尚能正处于建设阶段，预售人无法取得直观、明确的了解，实质上不能通过开发商获取和制作的媒体广告、售楼书、样板房等对所意向出售的商品房作出辨别。而商品房预售在合约议定时，房地产开发商一方面早已缴纳了买受人的购房款，另一方面在誓约的交付给期限来临之时，能否按照誓约履行合同依然是一个未知数。

对于预售人来说，绝大多数是普通社会公众，缺少房地房地产方面的专业知识和适当的法律科学知识，再加商品房预售是一个非常宽的过程，一般必须1年以上2年以下，在合约誓约的时间来临时，不存在着相当大的不确定性，更容易造成预售人面对着将来能否如期交付给、按质交付给的风险。各国的实践证明，放任自流的“楼花”的交易需要引发房地产交易市场过分投机、欺诈等违法行为的洪水泛滥， 因此为了维护买受的合法权益，避免房地产开发商经营或蓄意抹黑伤害买受人的利益，各国对商品房预售不道德作出了适当的容许规定。

在香港，法律上使用强迫代理制度，拒绝买受人必需由律师代理议定预售合约，借助律师的经验和法律科学知识，掌控风险，维护广大的买受人的利益。在我国，没实行律师代理制度，在实务中绝大多数的预售合约也皆由预售人自己与开发商议定。

按照我国《城市房地产管理法》的规定，商品房预售实施严苛的许可证制度，开发商必需不具备法定的条件，如预售人早已获得了土地用于权证、建设工程许可证、建设工程施工许可证、并依法办理预售许可证的前提下方可展开商品房预售。在预售合约议定之后，法律还拒绝当事人办理预售注册。此外，国家还通过实施一系列调控期房交易的法律来规制商品房预售市场，如商品房预售的程序、预售款的用途以及预售合约等方面，所有这些措施都展现出出有较强的国家介入性。

商品房预售须要符合哪些条件? 《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下全书全称《城市房地产管理法》)专门对房屋预售的条件做出了规定。根据该法第四十四条第一款的规定，房屋预售应该合乎下列条件： (一)已交付给全部土地使用权出让金，获得土地使用权证书。

此项规定是商品房预售的基础。因为只有土地使用权是合法的，在土地上建于的房屋才能合法地转入流通领域，从而超过预售的目的。

(二)持有人建设工程规划许可证。此项规定是房屋动工建设的前提。

城市任何建设项目都得置放城市的总体规划之下，房屋建设也不值得注意。房地产开发企业只有在其建设项目合乎城市规划，发给建设工程规划许可证后才能动工建设。

(三)按获取预售的房屋计算出来，投放研发建设的资金超过工程建设总投资的25%以上，并早已确认施工进度和完工交付给日期。此项规定是房屋预售的关键性问题。(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售注册，获得商品房预售许可证清。

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